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北京租金上涨明显,租客更偏爱这类房源

2018-12-12 16:19 来源:互联网

毕业季来临,北京迎来一波租赁小高峰,不少刚毕业的大学生在结束求职招聘后,又陷入新一轮的“抢房大战”。

7、8月是北京的传统租赁旺季,房源出租效率明显提升,这也导致了租金价格的上涨。尤其是临近地铁的房源,只要租金不超过市场价,十几天就能租出去。

一、北京租房市场上的长租公寓

租赁崛起,长租公寓在北京的影响也逐渐扩大,无论是品牌力、房源量、租客体验,各家品牌都有了自己“发言权”,也都有了自己的市场。

据云房数据研究中心统计,截至目前,北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓,将从分布、租金、市占率等维度,分析北京长租公寓市场现状。

1长租公寓分布:五环内集中,朝阳区最多

从品牌公寓的分布图上看,这些公寓大多集中在五环以内,并呈现出东多西少的分布趋势。

其中,朝阳区集中了37家,占总量的43.5%,遥遥领先于其他行政区;东城、丰台两个行政区以占比12.9%的比例并列第二,与朝阳区相差30.6%;其次为,大兴、海淀。

远郊片区集中式长租公寓数量较少,目前已开业的多数集中在地铁沿线。

 

从门店数量上看,排名第一的是乐乎公寓,拥有23家门店,华住旗下的城家公寓在北京拥有15家门店,排名第二,魔方公寓拥有14家门店,排名第三。

万科旗下的泊寓拥有门店8家,链家旗下的自如寓开设门店6家。

 

2.工体、望京租金高,多数租金溢价率超1.5

北京集中式长租公寓单位租金TOP20如上图所示,其中城家公寓、魔方公寓占据了半壁江山,湾流公寓三里屯院子租金居首,高达414元/㎡/月。

因区位优势,三里屯、南锣鼓巷、西站、望京等热点地区长租公寓平均租金纷纷上榜,这些门店定位高端,并以服务高端客群为主,因此租金较高。

 

如上图所示,受单项目影响,龙湖冠寓作为龙湖在北京的首个试点项目,溢价率高居榜首,该门店平均租金高出周边普宅租金的3.2倍。

其余长租公寓品牌溢价率在大多维持在1.5以上,平均溢价率在1.7~2.0之间,低于1.5的有逗号、you+、V领地和新派公寓

 

二、租金上涨明显,租客更偏爱这类房源

结合云房数据研究中心调查显示,长租公寓租客偏好主要体现两点:第一,租金100到200元/㎡/月最受市场青睐;第二,套均面积25-35㎡公寓最受宠。

1.房源不足,租金上涨,成交量高企

由下图单位面积租金饼状图分布所示,单位租金在100元到200元之间是市场主流,其中租金在100-150元/㎡/月的公寓占比最大,占总量的33%;其次为150-200元/㎡/月,占26%。

250元/㎡/月以上的高价租金和100元/㎡/月低价租金区间,市场占比最小,分别为8%和13%。

 

从品牌租金排行榜来看,冠寓以270元/㎡/月的租金水平名列前茅,其次为魔尔公寓、城家公寓。

 

回归到北京大的租房市场上,现在主要呈现的特点可以用三个词概括:抢房、涨租、成交量居高。

抢房:

位于北五环立水桥地铁站附近的一位经纪人介绍,现在每天都要带5至6组不同客户看房,房源新挂出来,几天就会迎来十几组看房客户。

据经纪人介绍,有个一居室,因为租金比同类一居室便宜500元,一位租客仅凭描述就把房源签下了,理由是担心7月到北京后,已经没有心仪的房源。

涨租:

来自多个区域的经纪人告诉记者,在去年下半年租金出现下跌以后,今年的租金价格明显回升。

我爱我家集团研究院统计显示,2018年上半年北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,环比2017年下半年上涨7.3%。

成交量高:

成交量方面,随着暑期租赁旺季的到来,交易量也开始增加。数据显示,2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%,同比2017年6月增长了3.1%。6月的平均租金为4764元/套,环比5月上涨了4.2%。

6月、7月历来是北京的暑期租赁旺季,毕业留京大学生带来的巨大需求,基本可以确保租赁交易量的增长和租金价格的上涨。

2.普通租房两居室占比更高,长租公寓25-35㎡为主

据调查,在当前的租赁市场中,两居室仍是最好租的户型。

数据显示,2018上半年,北京的住房租赁交易中,一居室占比为33.6%,两居室占比为50.7%,三居室占比为14.2%,三居以上户型占比则为1.4%,保持不变。

年龄结构方面,数据报告显示2018年上半年北京的住房租赁人群中,70后占比为18.1%,80后占比为40.2%,90后占比为30.2%,其他人群占11.5%。80后、90后在租赁交易中的占比超过了70%。

另外,由于租金上涨的预期,个人房主普遍不愿签约长租合同,大部分的租赁合同都是1年租期,占整个租赁交易的79%。超过1年租期的交易总体比例仅为13.4%。

在长租公寓数据调查中,如图所示,目前市场上品牌长租公寓套均面积多集中在45㎡以下,其中面积在25-35㎡的公寓占比最大,约占市场总量的45%;其次为面积在15-25㎡的公寓,占26%。

 

从各品牌公寓的套均面积看,新派公寓以套均面积48㎡位列榜首,其次为城家公寓(44㎡/套)、魔尔公寓(42㎡/套)、自如寓(36㎡/套)。

 

三、两问北京租房市场

1.为什么北京租金会日益上涨?

租金上涨是上半年租赁市场的最集中表现,对此,胡景晖分析表示,北京的租金上涨更多的还是源自于市场本身的发展规律。

第一,租金价格与人们的收入水平、国家的物价水平相关,随着经济的发展,收入水平的提高,北京的租金水平本身每年都有一定的上涨,2013年以前,北京每年的租金上涨都超过10%,之后几年涨幅虽收窄到了个位数,但租金上涨的趋势还是不变的。

第二,春节后及暑期毕业季历来都是北京的租赁旺季,租金上涨是必然,加上两个旺季之间相隔时间较短,所以上半年租金的整体上涨并不意外。

第三,随着人们的收入水平提高,随着租赁人群向90后的转移,收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高,他们愿意为租房付出的、可以为租房付出的租金本就是在增加的。

第四,在“租购并举”战略的规划下,全国的住房租赁行业欣欣向荣,长租公寓品牌犹如雨后春笋,规模化机构快速发展,整个住房租赁市场的硬件配套、软件服务等各个方面都在不断提升,其租金自然相应增长。

2.“商办转租赁”平抑租金上涨?

值得注意的是,近期有传闻称顺义区住建委发布公告,为了消纳库存的商办,将引导商办产品转为公租房,用以解决低收入人群住房问题。并鼓励开发商改造公寓酒店类项目。涉及目前顺义区在售的38个商办项目,8000余套商办产品。

但截至记者发稿,顺义区住建委并未对此进行回应,官方网站上也没有找到网上流传的相关公告原文。

一位知情的业内人士告诉记者,关于商办转租赁房源的消息并非空穴来风,政府相关部门确实做过相应的调研,但担心这种平抑租金价格,消化商办库存的做法,会被开发商曲解为放开商办市场的限购和居住属性,所以目前还未下定论。

不过,该人士透露,其实早在2016年国家就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。其中一条就是允许商业用房改建后用于租赁。

但需要重点提醒的是,这并不意味着是商办项目重新获得居住属性,而是在落实房住不炒和租购同权上又推进了一步。对大量租赁需求来说,如果允许商办项目改造后入市,无疑会增加租赁房源的供应,稳定租金价格。

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